Hủy bỏ hợp đồng, có phải trả lại giấy tờ nhà đất?

Sau khi hợp đồng được giao kết, có thể xảy ra trường hợp hợp đồng bị vô hiệu (do vi phạm điều kiện giao kết như có lừa dối, vi phạm điều cấm...), bị hủy bỏ (theo thỏa thuận hay theo quy định). Nếu các bên đã tiến hành một số nội dung của hợp đồng thì phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và điều này làm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả.

Để hiểu rõ hơn, xin xem lại một vụ việc đã được TAND TP. Hồ Chí Minh giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm vào ngày 20/8/2014:

Ông Quan ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với vợ chồng ông Hùng, bà Liễu với giá 7,5 tỷ đồng. Ông Quan đã đặt cọc số tiền 5 tỷ đồng và bà Liễu, ông Hùng đã giao cho ông Quan toàn bộ bản chính giấy tờ của căn nhà. Sau đó, ông Quan khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng và Tòa án đã hủy hợp đồng.

Vấn đề đặt ra là trong những hoàn cảnh như ông Quan, ông Hùng, bà Liễu, người nhận giấy tờ nhà đất có trách nhiệm hoàn trả giấy tờ nhà đất đã nhận từ bên kia không? Bộ luật Dân sự (2005) và Dự thảo sửa đổi BLDS đều có quy định không thuyết phục về chủ đề này nên cần có hướng hoàn thiện.

Bất cập của BLDS hiện hành

Theo khoản 2 Điều 137 BLDS hiện hành, “giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 425 BLDS hiện hành quy định “khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận”. Như vậy, hệ quả của hợp đồng vô hiệu (hợp đồng là một dạng giao dịch dân sự) và hệ quả của hủy bỏ hợp đồng rất giống nhau ở chỗ hợp đồng không có giá trị từ thời điểm được hình thành. Tuy nhiên, khi quy định về hệ quả từ việc hợp đồng không có giá trị, BLDS lại quy định khác nhau: Đối với hợp đồng vô hiệu, các bên “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” còn, đối với hủy bỏ hợp đồng, các bên “hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận”.

Thực chất, “tài sản đã nhận” và “những gì đã nhận” là hai vấn đề khác nhau. Để hiểu rõ hơn, chúng ta quan tâm tới vấn đề các bên đã giao cho nhau Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận sở hữu nhà như trong vụ việc nêu trên.

Trong Quyết định số 16/2011, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã khẳng định “pháp luật cũng không xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là loại giấy tờ có giá nên theo quy định tại Điều 163 BLDS thì các loại giấy tờ trên không phải là tài sản”. Sau đó, Tòa dân sự TAND tối cao cũng theo hướng này trong Quyết định số 534/2011 khi khẳng định “pháp luật cũng không xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ có giá nên theo quy định tại Điều 163 BLDS thì các loại giấy tờ trên không phải là tài sản” (về vụ việc này, mời xem Đỗ Văn Đại, Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm nghĩa vụ dân sự Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Chính trị quốc gia 2014, xuất bản lần thứ hai, Bản án số 159-162).

Như vậy, với thực trạng trên, “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” bao gồm hoàn trả cả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, “hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận” sẽ không bao gồm hoàn trả những giấy tờ trên vì nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản còn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không là tài sản theo hướng dẫn nêu trên của TAND Tối cao.

Theo hướng này, nếu hợp đồng giữa ông Quan, ông Hùng và bà Liễu vô hiệu thì ông Quan phải hoàn trả cho ông Hùng, bà Liễu bản chính giấy tờ của căn nhà vì Điều 137 BLDS quy định các bên phải “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” trong khi đó ông Quan đã nhận của ông Hùng, bà Liễu giấy tờ nhà (thuộc khái niệm “những gì đã nhận”). Tuy nhiên, khi hợp đồng bị hủy bỏ như Tòa án đã xác định trong vụ việc trên, BLDS chỉ quy định các bên “hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận” trong khi đó giấy tờ nhà không là tài sản nên ông Quan không phải hoàn trả theo quy định của Điều 425 BLDS.

Trong vụ việc trên, thực chất Tòa án cấp sơ thẩm đã không tuyên buộc ông Quan trả giấy tờ nhà cho ông Hùng, bà Liễu. Hướng giải quyết của Tòa sơ thẩm là phù hợp với quy định của Điều 425 BLDS mà chúng ta đã thấy ở trên. Tuy nhiên, hướng giải quyết này có bất cập vì nếu ông Quan không trả lại giấy tờ nhà cho ông Hùng, bà Liễu thì rất bất công cho hai người này và gây khó khăn cho họ trong việc lưu thông nhà đất thuộc quyền sở hữu của họ. Có lẽ vì lý do này mà Chánh án TAND TP. Hồ Chí Minh đã kháng nghị và được Ủy ban Thẩm phán TAND TP. Hồ Chí Minh chấp nhận với nhận định “TAND huyện Bình Chánh hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, buộc bà Liễu, ông Hùng phải trả lại cho ông Quan số tiền đã nhận nhưng không buộc ông Quan phải trả lại bà Liễu, ông Hùng các giấy tờ nhà đất đã nhận là trái với quy định tại Khoản 3 Điều 425 Bộ luật Dân sự năm 2005”.

Ở đây, Ủy ban Thẩm phán đã phải can thiệp theo hướng buộc ông Quan trả giấy tờ nhà cho ông Hùng, bà Liễu nhưng cơ sở để Tòa án can thiệp theo hướng này là không thuyết phục. Bởi lẽ, Khoản 3 Điều 425 BLDS năm 2005 mà Ủy ban Thẩm phán viện dẫn chỉ yêu cầu hoàn trả “tài sản đã nhận” trong khi đó giấy tờ nhà không là tài sản theo TAND.

Phần trên đã cho thấy bất cập của BLDS là không có sự thống nhất trong quy định đối với những hoàn cảnh tương tự và Điều 425 BLDS có bất cập khi chỉ quy định hoàn trả tài sản đã nhận. Chính bất cập này đã kéo theo bất cập trong thực tiễn: Tòa sơ thẩm làm đúng quy định thì lại bất công cho người đã giao giấy tờ còn cấp giám đốc thẩm loại bỏ bất công bằng cách buộc bên nhận giấy tờ hoàn trả thì lại trái quy định.

Bất cập như vừa nêu cần được cải thiện khi sửa đổi BLDS. Tuy nhiên, khi nghiên cứu Dự thảo, chúng ta thấy có sự thay đổi về đối tượng hoàn trả nhưng sự thay đổi này lại  làm cho pháp luật bất cập hơn nên cần có hướng hoàn thiện.

Đề xuất hoàn thiện

Dự thảo BLDS không có sự thay đổi về khoản 3 Điều 425 nêu trên vì khoản 2 Điều 452 Dự thảo quy định “Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận”. Ngược lại, có sự thay đổi về quy định của Điều 137 nêu trên. Cụ thể, nội dung Điều 137 đã được sửa lại tại Điều 147 Dự thảo thành “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch dân sự được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận”. Ở đây, cụm từ “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” được chuyển thành “hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận” khi hợp đồng vô hiệu.

Hướng của Dự thảo có ưu điểm là thống nhất nội dung quy định khi hợp đồng bị vô hiệu và khi hợp đồng bị hủy bỏ. Tuy nhiên, Dự thảo lại có nhược điểm là sẽ tạo ra thêm những bất cập. Ở đây, Dự thảo đã thu hẹp lại đối tượng phải hoàn trả: BLDS theo hướng hoàn trả “những gì đã nhận” trong khi đó những gì đã nhận có thể là tài sản và những thứ không là tài sản. Dự thảo sẽ tạo ra nhiều bất cập hơn so với BLDS vì BLDS đã bất cập khi quy định như trên cho hủy bỏ hợp đồng và lại mở rộng sự bất cập này cho cả trường hợp hợp đồng vô hiệu. Với hướng của Dự thảo, khi hợp đồng vô hiệu cũng như bị hủy bỏ, ông Quan không phải trả giấy tờ nhà vì như đã thấy giấy tờ nhà không được coi là tài sản trong khi đó Dự thảo chỉ quy định hoàn trả cho nhau “tài sản đã nhận”. Nói cách khác, Dự thảo vẫn chưa khắc phục được hạn chế lớn nêu trên của BLDS hiện hành.

Khi giao dịch vô hiệu hay bị hủy bỏ thì phải khôi phục lại tình trạng ban đầu. Việc này buộc các bên phải hoàn trả cho nhau nhưng đối tượng hoàn trả chưa có sự thống nhất trong BLDS và Dự thảo chỉ theo hướng hoàn trả “tài sản đã nhận” mà không quan tâm tới những thứ không là tài sản đã được các bên giao nhận.

Theo tôi, nên sửa 2 quy định nêu trên trong Dự thảo thành “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” (tức thay cụm từ này vào vị trí của cụm từ “hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận”). Cụm từ này bao quát mọi đối tượng được giao nhận và cũng là hướng được ghi nhận ở nước ngoài.

BLDS hiện hành có bất cập khi quy định không thống nhất về đối tượng hoàn trả khi hợp đồng vô hiệu và bị hủy bỏ. Việc BLDS chỉ quy định các bên “hoàn trả cho nhau tài sản” đã nhận đã tạo ra bất cập trong thực tiễn khi hủy bỏ hợp đồng. Nếu Dự thảo BLDS khắc phục được bất cập này sẽ là thuyết phục nếu quy định theo hướng các bên “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” khi hợp đồng vô hiệu cũng như bị hủy bỏ.

PGS.TS. Đỗ Văn Đại
Trưởng Khoa Luật Dân sự-ĐH Luật TPHCM
(nguyên giảng viên Trường ĐH Paris 13, Pháp)