Để đất đai trở thành nguồn lực quý giá

Phát biểu khai mạc Hội nghị lần thứ 11 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII ngày 7/11/2019 Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Nguyễn Phú Trọng nhấn mạnh: “Dự thảo báo cáo kinh tế - xã hội trình Đại hội Đảng lần thứ XIII cần xác định rõ ràng, đúng đắn vị thế, động lực, nguồn lực của đất nước, sức mạnh của dân tộc trước khi bước vào nhiệm kỳ kế hoạch 5 năm, chiến lược 10 năm phát triển kinh tế- xã hội mới”.

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó vai trò nguồn lực cho đầu tư phát triển của đất đai đặc biệt quan trọng, nhất là đối với Việt Nam là  đất nước còn nghèo, nguồn lực của đất nước không nhiều. Khoản 1, điều 54, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được giao quản lý theo pháp luật”.

Bài viết của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc trên báo điện tử Chính phủ 26/11/2019 đã nêu giải pháp: “Tập trung hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách, khung pháp lý điều chỉnh hạn điền, thực hiện tích tụ tập trung ruộng đất gắn với đổi mới mạnh mẽ hình thức tổ chức sản xuất và cơ cấu lại ngành nông nghiệp; phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp; chuyển đổi mục đích sử dụng đất đổi với đất nhà nước cho thuê trả hàng năm, đất ngập mặn do biến đổi khí hậu, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị. Thực hiện nghiêm quy định đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước đối với giá trị gia tăng hình thành sau quy hoạch, sử dụng hiệu quả hơn công cụ thuế hoặc các hình thức phí có tính chất thuế nhằm hạn chế tình trạng để đất hoang hóa, lãng phí, không đưa vào sử dụng trong thời gian dài”.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Đình Cung việc huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả các nguồn lực là vấn đề cốt lõi trong cải cách kinh tế Việt Nam. Nếu sử dụng hiệu quả hơn các nguồn lực, Việt Nam có thể đạt tốc độ tăng trưởng tới 9-10% mỗi năm, tương đương Nhật Bản và Hàn Quốc trong thời kỳ kinh tế cất cánh.

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Để tổ chức thi hành Luật Đất đai, Chính phủ ban hành 13 nghị định, các bộ ngành đã ban hành gần 50 thông tư hướng dẫn khá kịp thời, đồng bộ và đầy đủ các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai thi hành, góp phần đưa Luật Đất đai đi vào cuộc sống.

Luật Đất đai 2013 đã có một số điểm mới quan trọng so với Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, để đất đai thực sự trở thành nguồn lực quý giá, là động lực quan trọng của cải cách và tăng trưởng kinh tế, cần có thay đổi có tính đột phá cả về tư duy và luật pháp, cơ chế chính sách đất đai, trong đó chú trọng các vấn đề về quy hoạch, chính sách thuế, xác định giá thị trường, hạn mức cấp đất cho các dự án…

Chẳng hạn xét về yếu tố đầu tư công cho cơ sở hạ tầng và dịch vụ của Nhà nước, có ba nguyên nhân chính tác động tăng giá trị đất đai là:

- Nhà nước tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết đất đai như quy hoạch các khu đô thị mới, quy hoạch cải tạo và chỉnh trang tại các khu đô thị cũ, quy hoạch cầu đường, các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện…

- Nhà nước tổ chức xây dựng đầu tư thi công cầu, đường, xây dựng các khu đô thị mới… (trong đó ngoài phần Nhà nước bỏ tiền ra đầu tư công, còn có phần huy động mọi nguồn lực trong nước và quốc tế).

- Nhà nước tổ chức, cải tạo và chỉnh trang các khu đô thị cũ như mở đường rộng ra, mở thêm đường mới; di dời, hoán chuyển những đơn vị có lượng người tập trung đông từ các khu trung tâm ra vùng ven thành phố. Trong đó phải kể đến trường học, bệnh viện, các xưởng may (có lượng người tập trung rất đông)…

Ba nguyên nhân chính kể trên, tác động làm cho giá trị đất (giá cả đất đai…) tăng đột biến, nhất là khi những hạng mục đầu tư công trình cơ sở hạ tầng hoàn thành được đưa vào sử dụng; toàn bộ giá đất gần khu vực cầu, đường mới, gần và trong các khu đô thị mới… đột biến tăng giá trị về đất đai lên cao. Trong khi đó phần chênh lệch do giá đất tăng lên (địa tô chênh lệch) thì Nhà nước không được hưởng và không được phân phối công bằng cho các chủ thể tham gia vào quá trình này. Nhà nước cần điều tiết khoản chênh lệch giá đất này bằng các chính sách thuế để bảo đảm dung hòa được lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư, người tiêu dùng và toàn xã hội.

Một là, đổi mới chính sách thuế về đất đai

Nhà nước cần coi việc thu các loại thuế từ đất là nguồn thu thường xuyên, quan trọng. Đặc biệt, Nhà nước cần quy định thành luật khoản thu thuế “vốn” là tài sản đối với các đơn vị sử dụng “vốn” (là tài sản đất đai) của nhà nước, hàng năm phải đóng về cho ngân sách quốc gia, trên cơ sở cơ quan thẩm định giá nhà nước quy tài sản theo giá thị trường tại từng khu vực cụ thể. Thực tế việc thu các loại thuế, phí đối với đất đai hiện nay mặc dù đã phản ánh được vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá trị đất đai nhưng mức thu còn thấp so với tiềm năng và giá trị đất đai.

Xem xét đề xuất luật thuế sử dụng đất theo hướng hàng năm thu thuế trên diện tích sử dụng đất sát với giá trị thực tế và tiềm năng sinh lời của đất đai theo cơ chế thị trường.

Nhà nước cần nghiên cứu ban hành tính thuế lũy tiến (hình thức thuế tài sản) hàng năm đối với người, tổ chức giữ số lượng nhà, đất nhiều. Chẳng hạn đối với diện tích từ 1.000 m2 đất trở lên phải chịu thuế tài sản hàng năm (đóng trên phần diện tích tăng thêm), nhà từ căn thứ 2 trở lên (phải đóng thuế từ sở hữu căn nhà thứ hai trở lên) chịu thuế tài sản hàng năm.

Cần ban hành quy định thu “lệ phí cơ sở hạ tầng”, phí này chỉ những người đầu tư kinh doanh dự án bất động sản mới phải nộp. Bởi vì Nhà nước phải đầu tư rất nhiều công sức, kinh phí cho đầu tư cầu đường, cơ sở hạ tầng (trung tâm thương mại, sân bay quốc tế, bệnh viện, trường học…) là những công trình giúp đẩy giá bất động sản tại khu vực đó lên cao. Do vậy, cần có quy định thu “lệ phí cơ sở hạ tầng” (lấy lại một phần nhỏ địa tô chênh lệch) đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thụ hưởng từ đầu tư hạ tầng này.

Đây là các biện pháp quan trọng tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách từ nhà, đất, đồng thời chính là biện pháp hữu hiệu chống đầu cơ trong lĩnh vực này. Thuế sử dụng đất, thuế tài sản nhà đất bắt buộc các chủ đầu tư phải cân nhắc việc xin cấp đất, thuê đất thực hiện dự án để bảo đảm hiệu quả kinh tế, tránh tình trạng các dự án “hoang hóa”, đầu cơ “xí phần”. Các tổ chức, cá nhân sở hữu nhà, đất phải cân nhắc việc mua bán, đầu tư nhà đất hiệu quả.

Hai là, kiểm soát chặt chẽ hạn mức cấp đất cho các dự án

Nếu coi đất đai là nguồn lực hạn chế và quý giá thì Nhà nước cần kiểm soát tập trung và chặt chẽ hạn mức cấp đất cho các dự án. Không nên cấp xét đất cho một dự án trên 100 ha (trừ trường hợp đặc biệt phải có quyết định của Thủ tướng và Quốc hội thông qua). Đối với trường hợp quy mô lớn, cần liên kết vùng trong quy hoạch. Đặc biệt, cần xem xét lại phân cấp xét duyệt cho những dự án đầu tư sử dụng từ 50-100 ha; cần thiết tập trung về Trung ương (không phân quyền cho địa phương) và giao đầu mối cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý. Quy định này tránh được tình trạng có nhiều dự án “ôm đất, xí phần” do cơ chế “quan hệ thân hữu”, “tư duy nhiệm kỳ” tạo ra, khắc phục tình trạng dự án hiệu quả thì không có đất, dự án không hiệu quả thì được cấp đất tràn lan.

Cần phải quy định “phí” đặt cọc (ký quỹ) trong việc thực hiện dự án. Mục đích để chứng minh năng lực tài chính của đơn vị đầu tư; hạn chế các nhà đầu tư. Khoản phí này sẽ không hoàn lại khi nhà đầu tư vi phạm cam kết trong việc triển khai dự án.

Quy định chặt chẽ việc xem xét năng lực tài chính của nhà đầu tư, đồng thời quy định kiểm tra tiến độ triển khai thực hiện. Nhà nước thực hiện tổ chức đấu thầu công khai minh bạch đầu tư từng dự án (kể cả cho doanh nghiệp trong và ngoài nước tham gia).

Ba là, xác định khung giá đất và bảng giá đất theo cơ chế thị trường

Việc xác định khung giá đất và bảng giá đất cho thấy mặc dù chính sách giá đất liên tục được thay đổi, bổ sung, tuy nhiên các quy định hiện hành về vấn đề này, nhất là phương pháp định giá đất chưa phản ánh đúng cơ chế hình thành giá đất trên thị trường và thực tế vẫn tồn tại cơ chế 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường, cá biệt tại những khu đất có lợi thế ở các thành phố lớn giá đất trên thị trường có thể gấp hàng chục lần so với giá đất Nhà nước quy định.

Điều này dẫn tới hệ quả thất thu cho ngân sách nhà nước do khung và bảng giá đất là căn cứ chủ yếu để tính thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai khi giao đất, thu tiền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời còn ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, tổ chức trong đền bù giải phóng mặt bằng khi giá đất được tính để đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thêm các vấn đề trật tự an ninh xã hội.

Để xác định giá đất theo cơ chế thị trường cần thực hiện một số giải pháp như: nghiên cứu các thông lệ quốc tế để bổ sung vào các phương pháp xác định giá đất theo quy định hiện hành; xây dựng cơ sở dữ liệu kết nối về giá cả đất đai, bất động sản; xây dựng cơ chế thẩm định giá độc lập trong quá trình xây dựng giá đất; xác định rõ các yếu tố tác động vào tăng giá đất của các chủ thể để điều tiết hợp lý phần giá trị gia tăng cho các chủ thể…

Bốn là, hoàn thiện chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng và dịch vụ công

Thời gian qua, nhiều địa phương với sự cho phép của các cấp có thẩm quyền đã dùng quỹ  đất để đổi lấy các công trình cơ sở hạ tầng (cầu, đường, khu đô thị…) hoặc đổi đất lấy dịch vụ công (nhà đầu tư bỏ vốn ra thi công các công trình cơ sở hạ tầng như cầu, đường… đổi lại nhà đầu tư được quyền thu phí để hoàn vốn).

Các chính sách trên thực tế đã phát huy hiệu quả, bảo đảm được quyền lợi của cả Nhà nước và doanh nghiệp, khắc phục tình trạng “đói vốn” trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, cần nghiên cứu hoàn thiện về luật pháp, chính sách (như Luật Đầu tư công, Luật Hợp tác công tư, các chính sách cụ thể…) tránh những tiêu cực phát sinh.

Năm là, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm thủ tục hành chính, giảm thủ tục cấp phép đầu tư xây dựng

Nhà nước cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong các lĩnh vực có liên quan đầu tư kinh doanh bất động sản, liên quan đến cấp phép đầu tư dự án.

Hiện nay việc cấp phép xây dựng dự  án đầu tư bất động sản thường kéo dài đến ba năm trở lên. Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm thủ tục cấp phép đầu tư xây dựng, thời gian hoàn thành cấp phép xây dựng cho một dự án không được quá 9 tháng (một số nước trong khu vực hoàn thành cấp phép dưới 6 tháng).

Chính phủ cần có chương trình cụ thể về nâng cao năng lực quản lý nhà nước về công tác quy hoạch, tổ chức thực hiện quy trình, quy định cụ thể chế độ công khai, minh bạch; công bố công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dựng đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng như Internet, trang web của các cơ quan chức năng ngành xây dựng, các báo, đài phát thanh, truyền hình… minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam, góp phần hạn chế nhiều tiêu cực phát sinh.